বাটোয়ারা দলিল বা বণ্টন দলিলের অভাবে জমি সংক্রান্ত সিংহভাগ ঝামেলা তৈরি হয়। আমাদের দেশে ভাই-ভাই বা ভাই-বোনের মধ্যে বিরোধের অন্যতম কারণ হলো বাটোয়ারা দলিল ছাড়া মুখে মুখে সম্পত্তি ভাগ করা।
অতীতে লিখিত দলিলের ব্যবহার কম ছিল। মানুষ মুখে মুখে জমিজমা ভাগ করে নিত, কারণ সে আমলে মানুষের মুখের কথার মূল্য ছিল, মুখের কথাই ছিল দলিলের মতো। এখন মানুষের কথা ও বিশ্বাস দুটোই দুর্বল হয়ে গেছে। সকালে এক কথা বলে বিকেলেই অস্বীকার করে বসে। তাই লিখিত দলিল ছাড়া কেউ কারও উপর তেমন ভরসা করে না।
আরেকভাবে বললে, বর্তমানে বণ্টননামা বা বণ্টননামা রেজিস্ট্রি করে না নিলে সুনির্দিষ্টভাবে নামজারি করা বা নিজের হিস্যা বেচাকেনা করতে নানা ঝামেলায় পড়তে হয়।
বাটোয়ারা দলিল বা বণ্টননামা দলিল কী?
একাধিক ওয়ারিশ বা একাধিক ক্রেতা যার যার প্রাপ্য অংশ অনুযায়ী নির্দিষ্ট জমি নিজ নিজ নামে আলাদাভাবে চিহ্নিত করে যে লিখিত দলিল সম্পাদন করেন, তাকে বণ্টননামা বলে। যেহেতু এই দলিলের মাধ্যমে সম্পত্তির ভাগবাটোয়ারা হয়, তাই এর নাম বাটোয়ারা বা বণ্টন দলিল। ইংরেজিতে একে পার্টিশন ডিড বা ডিড অব ডিস্ট্রিবিউশন বলে।
উদাহরণ: করিম সাহেব ২ ছেলে এবং ১ মেয়ে রেখে মারা গেলেন। করিম সাহেবের নামে ঢাকা সিটি জরিপের ৭৮৯ নং খতিয়ানের ২২ দাগে ২ কাঠা, ২৩ দাগে ২ কাঠা এবং ২৪ দাগে ১ কাঠা, মোট ৫ কাঠা জমি আছে। তিন ভাই-বোন নিজেদের ভোগদখল ও বেচাবিক্রির সুবিধার জন্য এভাবে বণ্টননামা করতে পারেন: ১ম ছেলে ২২ দাগে ২ কাঠা, ২য় ছেলে ২৩ দাগে ২ কাঠা এবং মেয়ে ২৪ দাগে ১ কাঠা।
| ওয়ারিশ | দাগ নম্বর | জমির পরিমাণ |
|---|---|---|
| ১ম ছেলে | ২২ | ২ কাঠা |
| ২য় ছেলে | ২৩ | ২ কাঠা |
| মেয়ে | ২৪ | ১ কাঠা |
| মোট | ৫ কাঠা |
বাটোয়ারা দলিল কেন জরুরি?
- বণ্টননামা ওয়ারিশি সম্পত্তি বণ্টনের মৌলিক প্রমাণ। এতে ভবিষ্যতে দখল ও মালিকানা নিয়ে সমস্যা তৈরি হয় না। ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টনে মুসলিম ফারায়েজের হিসাব হুবহু মানা না হলেও পক্ষগণ পারস্পরিক সমঝোতায় বণ্টন দলিল করলে দলিলের বর্ণনাই গ্রহণযোগ্য হয়।
- বণ্টননামা রেজিস্ট্রিতে সব মালিককে সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে হাজির হতে হয়। ফলে কোনো অংশীদারকে ঠকানোর সুযোগ থাকে না এবং কেউ ভবিষ্যতে অন্যের অংশে মালিকানা দাবি করতে পারে না।
- ওয়ারিশি সম্পত্তির নামজারি করতে এসি ল্যান্ড অফিসে বণ্টননামা দাখিল করতে হয়।
- ওয়ারিশি জমি বিক্রি করতে গেলেও বণ্টন দলিল দেখাতে হয়।
- ভূমি জরিপের সময় হালনাগাদ মালিকানা লিপিবদ্ধ করতে এবং নিজ নামে খতিয়ান পেতে বণ্টননামা লাগে।
- ওয়ারিশি সম্পত্তি ব্যাংকে বন্ধক রেখে লোন নিতে।
- ডেভেলপারের সাথে ভবন নির্মাণ চুক্তি করতে, অথবা চুক্তি অনুযায়ী পাওয়া ফ্ল্যাট বিক্রি ও নামজারি করতে বণ্টননামা আবশ্যক।
- মামলা-মোকদ্দমা থেকে নিরাপদ থাকতে এবং নিজের অবস্থান শক্ত রাখতে।
- মালিকানার টাইটেল ঠিক রাখতে এবং সুবিধাজনক ভোগদখলের জন্য।
- বিদেশ গমন বা সন্তানের বিদেশে পড়াশোনার ভর্তির সময় সম্পদের প্রমাণ দেখাতে বণ্টননামা কাজে লাগে।
বাটোয়ারা দলিল করতে কী কী লাগবে?
- যার সম্পত্তি উত্তরাধিকার হিসেবে বণ্টন হবে, তার মৃত্যু সনদ
- মৃত ব্যক্তির ওয়ারিশের প্রমাণ হিসেবে ওয়ারিশ সনদ
- বণ্টনযোগ্য সম্পত্তির দলিল, বায়া দলিল ও খতিয়ান
- হালনাগাদ খাজনার দাখিলা
- সকল ওয়ারিশের সম্মতি
- ওয়ারিশগণের ছবি, জাতীয় পরিচয়পত্র ও অন্যান্য তথ্য
- প্রত্যেকের অংশ দাগ ও পরিমাণসহ আলাদাভাবে বর্ণনা
- দলিলে সব পক্ষের সই এবং রেজিস্ট্রির সময় সবার উপস্থিতি (বিদেশে থাকলে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি)
বাটোয়ারা দলিল করার নিয়ম এবং পদ্ধতি
বাটোয়ারা দুইভাবে করা যায়:
(১) আদালতে বাটোয়ারা মোকদ্দমা
বণ্টনযোগ্য সম্পত্তি নিয়ে পক্ষগণ নিজেদের মধ্যে সমঝোতায় পৌঁছাতে না পারলে, অর্থাৎ কোনো পক্ষ দ্বিমত করলে, যেকোনো পক্ষ আদালতে বাটোয়ারা মামলা করতে পারেন। মামলা হলে আদালত প্রথমে সব পক্ষকে নিজেদের সুবিধামতো বণ্টনের সুযোগ দেন। পক্ষগণ একমত হতে ব্যর্থ হলে আদালত নিজে বণ্টন করে দেন। আদালতের সিদ্ধান্ত সবার উপর বাধ্যকর।
(২) আপসে বাটোয়ারা দলিল রেজিস্ট্রি
সব পক্ষ বণ্টনের বিষয়ে একমত হয়ে যার যার অংশ অনুযায়ী বাটোয়ারা দলিল রেজিস্ট্রি করবেন। রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ অনুযায়ী বণ্টননামা রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক। এজন্য নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করুন:
- প্রয়োজনীয় সকল কাগজপত্র ও ছবিসহ একজন দক্ষ আইনজীবী বা দলিল লেখকের কাছে দলিলের মুসাবিদার জন্য যান। যার যার অংশ এবং মৃত ব্যক্তির সাথে সম্পর্ক স্পষ্ট করে জানান।
- আইনজীবী মৃত ব্যক্তির পূর্বের দলিল বিশ্লেষণ করে ওয়ারিশদের ভাগ ও আপস অনুযায়ী নতুন বণ্টন দলিল লিখবেন।
- দলিল নিয়ে ওয়ারিশগণ সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যাবেন এবং নির্ধারিত ফি জমা দেবেন।
- সকল পক্ষ সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে ভলিউমে স্বাক্ষর করবেন এবং সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রি করবেন।
- রেজিস্ট্রি শেষে প্রত্যেক পক্ষ বাটোয়ারা দলিলের জাবেদা নকল সংগ্রহ করবেন এবং নিজ অংশের নামজারি করে নেবেন।
| বিষয় | আপসে বাটোয়ারা দলিল | আদালতে বাটোয়ারা মামলা |
|---|---|---|
| কখন | সব ওয়ারিশ একমত হলে | কেউ দ্বিমত করলে |
| সময় | কয়েক সপ্তাহ | কয়েক বছর পর্যন্ত লাগতে পারে |
| খরচ | রেজিস্ট্রেশন ফি ও দলিল খরচ | কোর্ট ফি, আইনজীবী ও কমিশনের খরচ |
| ফলাফল | রেজিস্ট্রিকৃত বণ্টন দলিল | আদালতের ডিক্রি |
বাটোয়ারা দলিলের খরচ কত?
বাটোয়ারা দলিলের রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও অন্যান্য খরচ সম্পত্তির মূল্য ও অংশের উপর নির্ভর করে। হিসাবসহ বিস্তারিত পড়ুন বণ্টননামা (Partition) বা বাটোয়ারা দলিলের রেজিস্ট্রি খরচ।
বাটোয়ারা দলিল নিয়ে সচরাচর জিজ্ঞাসা
বাটোয়ারা দলিল ছাড়া কি ওয়ারিশি জমি বিক্রি করা যায়?
অবিভক্ত অংশ বিক্রি করা গেলেও নির্দিষ্ট দাগে দখলসহ বিক্রি ও ক্রেতার নামজারিতে জটিলতা হয়। তাই আগে বাটোয়ারা দলিল করে নেওয়া নিরাপদ।
একজন ওয়ারিশ রাজি না হলে কী করব?
আপসে বাটোয়ারা দলিল সম্ভব না হলে দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারা মামলা করতে হবে। আদালত পক্ষগণের অংশ নির্ধারণ করে বণ্টনের ডিক্রি দেবেন।
ফারায়েজের হিসাবের বাইরে কি বণ্টন করা যায়?
হ্যাঁ। সব ওয়ারিশ স্বেচ্ছায় একমত হলে পারস্পরিক সমঝোতায় ফারায়েজের হুবহু হিসাবের বাইরেও বণ্টন দলিল করা যায়।
প্রবাসী ওয়ারিশ কীভাবে বাটোয়ারা দলিলে অংশ নেবেন?
দূতাবাসে সত্যায়িত পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে নিযুক্ত প্রতিনিধি দেশে সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে তার পক্ষে স্বাক্ষর করতে পারেন।
বাটোয়ারা দলিলের পর কী করতে হয়?
দলিলের নকল সংগ্রহ করে প্রত্যেকে নিজ অংশের নামজারি করবেন এবং নিজ নামে খাজনা দেবেন।
ওয়ারিশি সম্পত্তি বণ্টন, বাটোয়ারা দলিলের খসড়া বা বাটোয়ারা মামলায় আইনি সহায়তার জন্য Ain Bisharod-এর জমি সংক্রান্ত বিরোধে আইনি সহায়তা দেখুন অথবা অ্যাপয়েন্টমেন্ট নিন।
