নামজারী কী ?
হস্তান্তরের মাধ্যমে জমির মালিকানা পরিবর্তন হলে পুরোনো মালিকের নাম কর্তন করে সরকারি দপ্তরে নতুন মালিকের নাম লিপিবদ্ধ করাকেই নামজারী বলে। মনে করুন কামাল দুই বিঘা জমির মালিক এবং সে নিয়মিত সরকারী খাজনা পরিশোধ করে থাকে। সরকারী অফিসে লেখা আছে যে, কাওলা মৌজার আরএস ৫১০ দাগের ২ বিঘা জমির মালিক কামাল। পরবর্তীতে, কামাল উক্ত জমি রহমত এর নিকট বিক্রী করে। যেহেতু বর্তমানে রহমত মালিক কাজেই কামালের নাম কেটে রহমতের নাম সরকারী কাগজপত্রে লিপিবদ্ধ করাই মূলত নামজারী । আনেকেই মনে করে যে, শুধু জমি-জমার নামজারী করতে হয় আসলে বিদ্যুত বিল, ওয়াসা লাইন, গ্যাস লাইন ইত্যাদি সরকারী সেবার ক্ষেত্রেও মালিকের মৃত্যু বা হস্তান্তরের কারনে নামজারী করতে হয়।
নামজারী আবেদন নিষ্পত্তির পদ্ধতি
১/ প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ নামজারির আবেদনপত্র পূরণ করে এসি (ল্যান্ড) অফিসে জমা দিতে হবে। জমা প্রদানকালে কেস নম্বর যুক্ত একটি টোকেন বা স্লিপ আপনাকে দেয়া হবে। এটি সাবধানে রাখতে হবে। সতর্কতার জন্য নম্বরটি অন্য কোন নিরাপদ জায়গায় লিখে রাখুন;
২/ আপনার আবেদনের বিপরীতে একটি নামজারি কেস নথি তৈরী হবে। এসি (ল্যান্ড) আপনার দাখিলকৃত কাগজপত্রের যথার্থতা এবং জমির মালিকানা যাচাই পূর্বক নামজারির প্রস্তাব বা প্রতিবেদন প্রেরণের জন্য ভূমি সহকারী কর্মকর্তা বা তহসিলদারের নিকট প্রেরণ করবেন।
৩/ তহসিলদার কেস নথিটি পাওয়ার পর আপনার কাগজপত্র যাচাইয়ের জন্য দলিল এবং কাগজপত্রের মূল কপিসহ তার কার্যালয়ে (তহসিল অফিস) উপস্থিত হওয়ার জন্য বলতে পারেন। সেক্ষেত্রে তহসিল অফিসে যেয়ে মূল কাগজপত্র দেখাতে হবে। অনেক ক্ষেত্রে তহসিলদার বা এসি (ল্যান্ড) অফিসের সার্ভেয়ার সরেজমিনে গিয়ে আপনার জমি পরিদর্শন করতে পারেন।
৪/ জমির মালিকানার বিষয়ে সন্তুষ্ট হলে তহসিলদার নামজারির প্রস্তাব এসি (ল্যান্ড) এর নিকট প্রেরণ করবেন।
৫/ এসি (ল্যান্ড) তহসিলদারের নিকট হতে নামজারি প্রস্তাব পাওয়ার পর আবেদনকারী, জমির বিক্রেতা বা পূর্ব মালিক, সংশ্লিষ্ট ক্ষেত্রে ওয়ারিশগণকে শুনানীর জন্য নোটিশ করবেন। এসি (ল্যান্ড) প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট যে কাউকে শুনানীর জন্য নোটিশ করতে পারেন। আবেদনকারীর উচিৎ সকলে যেন নোটিশ পায় এজন্য সঠিক নাম ঠিকানা বা ফোন নম্বর দিয়ে এসি (ল্যান্ড) অফিসকে সহযোগিতা করা। এতে করে আপনার শুনানী পর্বটি সুষ্ঠুভাবে সম্পন্ন হবে।
৬/ সকল পক্ষের শুনানী অন্তে এবং দাখিলকৃত কাগজপত্র ও রেকর্ড যাচাইপূর্বক সন্তুষ্ট হলে এসি (ল্যান্ড) নামজারি কেসটি মঞ্জুর করবেন।
৭/ নামজারি মঞ্জুর হওয়ার পর আপনাকে অবশ্যই কতগুলো কাগজ বা ডকুমেন্ট সাবধানে বুঝে নিতে হবে। অনুমোদিত নামজারি প্রস্তাবের একটি ফটোকপি, নামজারি পড়চা এবং ডিসিআর। এসি (ল্যান্ড) অফিসের নাজিরের নিকট হতে নির্ধারিত সরকারি ফী (বর্তমানে ২৫০/- টাকা) প্রদানপূর্বক ডিসিআর (Duplicate Carbon Receipt DCR)এবং নামজারি পড়চা সংগ্রহ করতে হবে।
৮/ নামজারি পরচা, ডিসিআর এবং নামজারি প্রস্তাবের ফটোকপি বুঝে নেয়ার পর অবশ্যই তহসিল বা ভূমি অফিসে গিয়ে জোত খুলে খাজনা প্রদান করবেন। জোত খোলা মানে খাজনার রেজিস্টারে আপনার নাম ও মালিকানার বিবরণসহ একটি এ্যাকাউন্ট খোলা। কাজটি তহসিলদার বা সহকারী তহসিলদার করবেন।
ভূমি উন্নয়ন কর না দিলে যে সব সমস্যা হয়
খাজনা প্রদানের প্রমাণস্বরূপ খাজনার রশিদ বা আর আর (rent receipt) বুঝে নিবেন। খাজনার রশিদকে অনেকে দাখিলাও বলে থাকেন। এটিও খুব গুরুত্বপূর্ণ একটি ডকুমেন্ট। অনেক সময় আবার এসি (ল্যান্ড) অফিসে নামজারি প্রস্তাব মঞ্জুরের পর প্রস্তাবপত্রের ফটোকপি বা ডুপ্লিকেট কপি দিয়ে আপনাকে তহসিল অফিসে গিয়ে খাজনা পরিশোধ করার জন্য বলা হতে পারে। সেক্ষেত্রে তাই করবেন। খাজনা পরিশোধের পর খাজনার রশিদ দেখিয়ে এসি (ল্যান্ড) অফিসের নাজিরের কাছ থেকে নামজারি পরচা এবং ডিসিআর বুঝে নিবেন।
-
নামজারী আবেদন নিষ্পত্তির প্রক্রিয়া
কামাল দুই বিঘা জমির মালিক এবং সে নিয়মিত সরকারী খাজনা পরিশোধ করে থাকে। সরকারী অফিসে লেখা আছে যে, কাওলা মৌজার আরএস ৫১০ দাগের ২ বিঘা জমির মালিক কামাল। পরবর্তীতে, কামাল উক্ত জমি রহমত এর নিকট বিক্রী করে। যেহেতু বর্তমানে রহমত মালিক কাজেই কামালের নাম কেটে রহমতের নাম সরকারী কাগজপত্রে লিপিবদ্ধ করাই মূলত নামজারী ।
-
বিদেশ থেকে তালাক দেওয়ার পদ্ধতি
বিদেশ থেকে আম-মোক্তার নামা দলিলের মাধ্যমে প্রতিনিধি নিযুক্ত করে তালাক প্রদানের যথাযর্থতা সম্পর্কে আইনে সুনির্দিষ্ট কোন বক্তব্য নেই। প্রচলিত প্রাকটিস এবং আইনজীবীদের পূর্ব অভিজ্ঞতার ভিত্তিতেই আম-মোক্তারনামা মূলে তালাকের একটা প্রচলন আছে। তবে এ ধরনের তালাক বহুল বিতর্কীত কারন তালাক সংশ্লিস্ট আইনের কিছু বিধান প্রকৃত অর্থে চর্চা করার সুযোগ থাকেনা।
-
আমমোক্তারনামা দলিল বাতিলের নিয়ম
পাওয়ার অব এটর্নি বা আমমোক্তারনামা দলিল এমন একটি লিগ্যাল ডকেুমেন্ট যার মাধ্যমে একজন ব্যাক্তি তাহার পক্ষে কোন নির্দিষ্ট কাজ সম্পাদন করার জন্য তাহার মনোনীত ও বিশ্বস্ত ব্যাক্তিকে ক্ষমতা অর্পণ করে। আমাদের দেশে পাওয়ার অব এটর্নীর কথা শুনলে অনেকেই জমি-জমার ক্ষমতা অর্পণকে বুঝায়। প্রকৃতপক্ষে পাওয়ার অব এটর্নি বা আমমোক্তারনামা দলিলের মাধ্যমে জমি-জমা ছাড়া আরো অনেক কাজ করা যায়।
-
বিদেশ থেকে আমমোক্তার নামা দলিলের মাধ্যমে জমি বিক্রি করার পদ্ধতি
হাবিব সাহেব ইতালি প্রবাসী। দীর্ঘ সময়ের জমানো টাকায় ঢাকার সাভারে ৪ কাঠা জমি কিনেছেন ২০০৮ সালে । পারিবারিক জরূরী প্রয়োজনে নগদ টাকা দরকার। এত টাকা জোগাড় করতে জমি বিক্রী করা ছাড়া আর কোন উপায় নেই তার। যেহেতু হাবিব সাহেব বর্তমানে ইতালি আছেন তাই দেশে এসে জমি বিক্রী করা সম্ভব নয়। এ রকম পরিস্থীতিতে হাবিব সাহেব কিভাবে বিদেশে থেকেই বাংলাদেশে জমি বিক্রী করবেন সে বিষয়ে পরামর্শ নিতে আইন বিশারদের অফিসে উপস্থিত তার বড় ছেলে ইয়ামিন।
-
ভূমি উন্নয়ন কর না দিলে যেসব সমস্যা হয়
বাংলাদেশ সরকারের রাজস্ব আদায়ের খাত সমূহের মধ্যে ভূমি উন্নয়ন কর একটি এবং এই খাত থেকে প্রতিবছর বিপুল পরিমাণ রাজস্ব সরকার আহরণ করে থাকে। যেহেতু ভূমির মালিকানা ব্যাক্তি নামে হলেও এর প্রকৃত মালিক মূলত বাংলাদেশ সরকার কাজেই সে জমি ব্যবহারের জন্য বাংলাদেশ সরকারকে খাজনা প্রদান করতে হয়।
-
হেবা দলিল রেজিস্ট্রী এবং বাতিল করার সহজ নিয়ম
কেউ যদি জিবিত অবস্থায় তাহার সম্পত্তি সম্পূর্ণভাবে কারো নামে লিখে দিতে চায় তাহলে দানপত্র দলিল এর মাধ্যমে সহজেই হেবা করে দিতে পারবে। আমাদের দেশে যা হেবা দলিল নামে অধিক পরিচিত। দান শব্দের আরবী প্রতিশব্দ হেবা। কোন অর্থ বা বিনিময় ছাড়া কোন ব্যক্তি স্বেচ্ছায় যে দলিলের মাধ্যমে কোন সম্পত্তি হস্তান্তর করেন তাকে দানপত্র বলে।
